Zmiany w prawie budowlanym – presja czasu na pozwolenia

Marzysz o budowie domu na swojej działce? Realizację tych planów mogą znacząco utrudnić lokalne uwarunkowania, takie jak miejscowy plan zagospodarowania, specyfika geologiczna terenu, a nawet wymogi konserwatora zabytków. Od czerwca 2026 roku wejdą w życie kolejne regulacje, które wprowadzą dodatkowe ograniczenia. Co dokładnie może stanąć na przeszkodzie w budowie domu? Kiedy budowa może okazać się niemożliwa, a kiedy wymagać będzie dodatkowych kroków? Poniżej przedstawiamy najważniejsze aspekty.

Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP)

Kluczowym dokumentem określającym możliwości i zasady zabudowy na danym obszarze jest Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego. Może on obejmować zarówno całą gminę, jak i jej wybrane części. To na jego podstawie projektuje się inwestycje. Jeśli jednak projekt okaże się niezgodny z MPZP, lokalne władze mają prawo zablokować przedsięwzięcie.

Od czerwca 2026 roku proces ten ulegnie modyfikacji. Planowanie przestrzenne na poziomie gminnym będzie opierać się na nowej strategii rozwoju i planie ogólnym. Skutkiem tego, oprócz dotychczasowych ograniczeń związanych z planem miejscowym (np. dotyczących wysokości czy stylu budynków), pojawią się dodatkowe restrykcje dotyczące obszarów, na których w ogóle będzie można budować.

Budowa bez MPZP – Co dalej?

Do czerwca przyszłego roku, jeśli działka nie jest objęta MPZP, konieczne jest uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy (WZ). Decyzję tę wydaje wójt, burmistrz lub prezydent miasta, w zależności od lokalizacji. Uzyskanie WZ jest możliwe tylko po spełnieniu określonych warunków:

• Działka musi leżeć przy funkcjonującej drodze publicznej.
• W sąsiedztwie działki musi znajdować się istniejąca zabudowa, na podstawie której można określić warunki zabudowy.
• Konieczne jest istnienie infrastruktury technicznej (uzbrojenia terenu) lub udokumentowany plan jej powstania w przyszłości.
• Nie ma wymogu uzyskania zgody na przekształcenie gruntu z rolnego lub leśnego na nierolniczy lub nieleśny.

Obecnie w wielu gminach obserwuje się wzmożone starania o uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy przed wprowadzeniem planu ogólnego. Plany te są sukcesywnie tworzone i już w 2025 roku mogą wprowadzać ograniczenia budowlane w wybranych gminach. Jeśli gmina nie opracuje planu ogólnego do 1 czerwca 2026 roku, uzyskanie decyzji WZ stanie się niemożliwe aż do momentu jego powstania.

Rola i wpływ Planu Ogólnego

Nowy plan ogólny ma zastąpić dotychczasowe studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Celem jest uproszczenie procedur, ale jednocześnie wzmocnienie kontroli nad rozmieszczeniem zabudowy. Od momentu jego wprowadzenia, decyzja o warunkach zabudowy będzie ściśle zależna od tego dokumentu.

Plan ogólny nie tylko podzieli gminę na strefy planistyczne, ale także określi gminne standardy urbanistyczne, które będą podstawą do podejmowania decyzji administracyjnych.

Jeśli nie zdążysz uzyskać warunków zabudowy przed wejściem w życie planu ogólnego w Twojej gminie, może się okazać, że Twoja działka znajdzie się poza obszarem przeznaczonym pod zabudowę. Przykładowo, budowa domu może być dozwolona wyłącznie w określonej odległości od obiektów użyteczności publicznej, takich jak szkoły, czy terenów zielonych. Najczęściej będzie to 1500 metrów od szkoły w miastach i 3000 metrów na terenach wiejskich, choć gminy mogą modyfikować te zapisy.

Kiedy ukształtowanie terenu staje się przeszkodą?

Spełnienie wszystkich wymogów formalnych pozwala na budowę domu w zasadzie wszędzie (przy zachowaniu uprzednich warunków). Niestety, nie każda lokalizacja jest zalecana. Szczególnie niewskazane jest budowanie na obszarach zagrożonych powodziami lub osuwiskami.

Jeśli Twoja działka znajduje się na potencjalnie zagrożonym terenie, musisz mieć tego świadomość przed podjęciem decyzji o budowie. Informacje o terenach osuwiskowych dostępne są na mapach Państwowej Służby Geologicznej (SOPO).

Budowa domu na takim terenie nie jest niemożliwa, jednak wiąże się z dodatkowymi kosztami na badania geologiczne i zabezpieczenia. Mimo to, nawet najbardziej zaawansowane środki nie gwarantują całkowitego bezpieczeństwa, ponieważ osuwiska mogą wystąpić nawet na terenach, które były stabilne przez setki lat. Decyzja o budowie w takim miejscu podejmowana jest więc na własne ryzyko.

Ponadto, specyficzna struktura geologiczna gruntu lub wysoki poziom wód gruntowych mogą znacząco ograniczyć wybór projektów i technologii budowlanych, a także uniemożliwić instalację przydomowej oczyszczalni ścieków czy gruntowej pompy ciepła.